Покупка квартиры - проверка юридической чистоты

• Поделиться:

Итак, когда вы нашли подходящий вариант и договорились о цене, следующим шагом будет проверка юридической чистоты квартиры. Чтобы в будущем не возникло никаких неприятностей, необходимо убедиться в том, что покупаемое жилье не имеет никаких обременений.

Проверка, и еще раз проверка

Запомните простое правило: не бывает квартир, не требующих проверки. Четкого перечня «опасных» квартир нет, поэтому проверять нужно любой вариант. А вот насколько глубокой должна быть проверка, это уже зависит от конкретной квартиры: чем более длительная и замысловатая история ее перехода от одного владельца к другому, тем тщательнее придется ее изучать. Если квартира всегда принадлежала одной семье – все просто, но если у нее сменился десяток владельцев, то ситуация усложняется.

Простой пример: в квартире жила бабушка, которая умерла, и право собственности по наследству перешло к дочери. Надо узнать, единственным ли ребенком она была? Если нет, то почему другие дети не вступили в права наследования? Желательно посетить других наследников, если они есть, и взять у каждого расписку, что они не претендуют на квартиру.

Но это теория. На практике далеко не всегда получается встретиться с бывшими владельцами или наследниками: некоторых не удается найти, некоторые отказываются говорить. На помощь со стороны государства тоже рассчитывать не приходится. Дело в том, что вся информация о людях, когда-либо проживавших в данной квартире, есть в паспортном столе, и эти данные содержатся в расширенной выписке из домовой книги, но выдавать эту выписку паспортисты обязаны только собственнику жилья. Единственный выход – настаивать на предоставлении данной справки.

Группа риска

Есть квартиры, покупка которых заведомо отличается высокой степенью риска, а именно:

• Квартиры, право собственности на которые переходило по наследству. При этом если наследодатель был мужчиной, то риск еще выше. В нашей стране так принято, что дети практически всегда остаются жить с матерью, поэтому в случае ее кончины наследников определить, как правило, труда не составляет. Несколько иначе дело обстоит с мужчинами: не исключена ситуация, что в любой момент может объявиться внебрачный ребенок, о котором никто даже не знал, и предъявить свои права на наследство. Наличие завещания в данном случае тоже не дает никаких гарантий, так как, во-первых, есть понятие «обязательной доли», а во-вторых, завещание не имеет силы, если был написан новый вариант.
• Квартиры, приватизация которых была проведена в начале 90-х годов. Тогда по закону несовершеннолетние дети не включались в список собственников. Позже закон изменился: дети получили право участвовать в приватизации, и это право распространилось и на те квартиры, которые уже приватизированы. Таким образом, дети, не учтенные при приватизации, сейчас вполне могут стать на защиту своих интересов.
• Квартиры, с проживающими в них гражданами, которые отказались от приватизации. Например, все члены семьи были «за» приватизацию, но один – «против». В этом случае, такой гражданин имеет право и дальше проживать в квартире, даже если приватизировавшие ее собственники решили свое жилье продать.

Это самые яркие и заметные примеры квартир «группы риска», но существуют и другие, не столь явные опасности, которые могут быть выявлены в последствии. Например, собственник, продавая квартиру, состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. В этом случае, сделку могут признать недействительной, не смотря на то, что все документы будут в полном порядке.

«Чистое» мошенничество

Что касается махинаций с квартирами, имеющими «нехорошую» историю, то они ведутся с попеременным успехом. Сначала их было мало, потому что чаще всего продавали квартиры именно те, кто их и приватизировал, то есть не было поля для деятельности. Когда стало больше квартир, ранее менявших владельцев, мошенники оживились. Но в ответ на это покупатели стали более грамотными юридически, и примитивные схемы работать снова перестали.

Последняя волна махинаций была спровоцирована кризисом. Квартиры с подозрительной историей всегда продавались дешевле других, но раньше это настораживало покупателей, которые понимали, что здесь что-то не чисто. Теперь же появился замечательный аргумент, которому доверчивые покупатели верят: кризис и нехватка денег заставляют продать квартиру дешево, лишь бы побыстрее. Да и сами покупатели не прочь сэкономить, поэтому легко попадаются в сети мошенников.

Так или иначе, а юридическая чистота жилья – вопрос тонкий. Разобраться в нем самостоятельно, не обращаясь к риелторам, сложно: они все-таки лучше знают все юридические тонкости и нюансы.