Обмен – самый популярный вид сделки

• Поделиться:

Уже можно говорить о том, что кризис рынок недвижимости пережил, и хотя его последствия еще очевидны, ситуация на данный момент не только стабилизировалась, но и стала меняться в лучшую сторону. Аналитики пока не берутся делать прогнозы, но в одном они едины: больше 70% сделок с недвижимостью будет приходиться на обмен, как это было и в прошлом году.

Прямой обмен – антикризисная программа риелторов

Оживление спроса не вносит изменений в общие тенденции последних лет: как и ранее, подавляющее большинство операций с недвижимостью приходится на обмены. При этом прогнозируют, что доля прямых обменов в этом году не только не сократится, но, вероятно, и увеличится. Предпосылками для такого мнения стал тот факт, что среди риелторов появляется все больше сторонников, поддерживающих такую услугу. Это нововведение стало антикризисным предложением в условиях низкой активности покупателей. Прямой обмен – это реальный выход для тех, у кого возникла необходимость переехать в другое место, но нет денег на покупку нового жилья. Таким образом, «условно безденежные» сделки действительно имеют все основания для того, чтобы увеличить долю прямых обменов.

Альтернативный обмен

Увеличение доли прямых обменов только прогнозируется, а пока в этих операциях с недвижимостью доминирует, как и прежде, альтернатива: одна квартира продается с целью купить другую. В этом секторе прошедший год отличался длинными цепочками, когда подбирались варианты одновременно для нескольких семей. Нестабильный валютный курс осложнял работу и привел к тому, что появились «бивалютные» сделки (евро/доллары/рубли).

Сегодня рынок недвижимости ведет себя спокойно, цены стабилизированы, наблюдается явное увеличение активности. Такая ситуация как нельзя лучше подходит для альтернативных обменов, поэтому они продолжают пользоваться большой популярностью. Все предпосылки говорят о том, что альтернатива и прямые обмены в сумме так и будут занимать 2/3 от общего количества сделок с недвижимостью.

Куда едем?

В прошедшем году несколько изменилась межрегиональная тенденция переездов. Если раньше подавляющее большинство людей стремилось переехать в Москву из регионов, то в прошлом году начал нарастать обратный поток. По-прежнему в мегаполис желают переехать больше граждан, чем выехать из него. Тем не менее, заинтересованность в обмене московского жилья на региональное сейчас находится в районе 18% от общего количества межрегиональных операций. По сравнению с прошлыми годами это очень большой показатель, так как до этого спроса на «обратный» обмен вообще не наблюдалось, и измерить его долю в процентах было просто невозможно.

Что на что меняем?

По данным статистики наибольшее количество обменов приходится на желающих переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, сделав при этом доплату. Две из пяти сделок совершаются именно по такой схеме. Каждая пятая сделка вызвана желанием обменять трехкомнатную квартиру на две раздельные. Одна сделка из десяти является равноценным обменом, который связан с необходимостью переехать в другой район.

Слово Закона

Совершая обмен, нельзя забывать о законодательных требованиях. Налоговый кодекс Российской Федерации гласит, что доходы, полученные согласно договору мены, необходимо учитывать, определяя налоговую базу. Таким образом, с точки зрения налоговиков обмен ничем не отличается от процесса купли-продажи. В данном случае каждая сторона считается и продавцом, и покупателем, следовательно, обязана задекларировать полученный доход. При этом участники сделки приобретают право на налоговый вычет, если обмен был произведен с доплатой. Размер вычета определяется исходя из того, как долго находилось жилье в собственности до обмена: меньше 3 лет – вычет не превышает 1 млн. руб., больше 3 лет – вычет равен цене недвижимости.

Кому выгоден обмен сегодня?

Для тех, кто хочет обменять жилье на квартиру с большей площадью, сейчас сложилась очень выгодная ситуация. В кризис цены на квартиры упали, и пока нет тенденций к их увеличению. Соответственно, уменьшился и абсолютный размер доплаты. Допустим, одна квартира стоила 150 тыс., а вторая – 300 тыс., доплата при этом была 300-150=150 тыс. Сейчас цены снизились, условно говоря, на 10%, соответственно квартиры стали стоить 135 и 270 тыс., а размер доплаты стал 270-135=135 тыс. Конечно, так будет не всегда, и рано или поздно стоимость недвижимости вернется на прежний уровень, поэтому тем, кто заинтересован обменять квартиру с доплатой, выгоднее всего это сделать именно сейчас.