Сможем ли дешевле?

• Поделиться:

По мнению властей, цена за 1 кв. м жилья в России должна составлять не больше 30 тыс. руб. Пока же, даже кризисное падение цен не смогло довести стоимость квадратного метра до желаемой цифры. Сейчас стоимость «среднего метра» в новостройке Москвы равна 120 тыс. руб., в Подмосковье – 69,6 тыс. руб. Но в области цены скачут, можно найти квартиру даже по 30 тыс. руб. за метр.

В 2010 году цены на подмосковную первичку снизились на 39%, но это падение было скачкообразным. Согласно анализу экспертов основательнее всего убавились цены в малых населенных пунктах, в особенности в западном направлении. На сегодняшний день стоимость жилья поселка из близкого или среднего пояса может цениться так же, как и жилье в удаленном большом городе.

Предложение жилья в районе 40 тыс. руб. за метр можно найти в 80 км от МКАД (ЖК «Театральный» из Орехово-Зуева). Двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м будет стоить порядка 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м., и это еще при полной разовой оплате. Немного дороже ценятся объекты более высокого класса.

Поистине привлекателен по всем параметрам проект в ЖК «Ольховка» поселка Володарский. До МАКД – 19 км, квартиры серии бизнес-класса площадью 44-93 кв. м в практически сданном в эксплуатацию доме стоят от 42,2 тыс. руб. за метр.

За 35,3-45,2 тыс. руб. за метр можно приобрести новостройку в городах Сергиев-Посад, Красноармейск, в поселках Михнево и Вербилки. Обычно они представляют собой комплекс многоэтажек из района с не достаточно развитой инфраструктурой и транспортным сообщением.

Тем не менее, эксперты такие цены считают скорее исключением из правил. Ценовой минимум метра новостройки в Подмосковье – 40 тыс. руб. При более низкой стоимости покупатель рискует нарваться на застройщика-банкрота, у которого не будет возможности достроить жилье. При минимальной себестоимости строительства в 30 тыс. руб. за метр рентабельность составляет 18% (кризис заставил девелоперов снизить рентабельность с 40% до 18%). Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию и темпы инфляции работать с меньшей прибылью не выгодно. При данных показателях и сроке строительства в полтора года как раз и получается минимальная цена в 40 тыс. руб. за метр. Но это относится только к объектам, строящимся по старым расценкам. Например, застройщики домов в Апрелевке, находящихся на стадии фундаментных работ, предлагают их по цене ниже 40 тыс. руб. за 1 кв. м. Дома должны быть сданы в эксплуатацию в 2012 году, то есть еще возможно уменьшение себестоимости за счет кризисного падения цен на строительные материалы и подрядные работы.

Ценовой стандарт мегаполиса

В мегаполисе, естественно, другие расценки. Себестоимость 1 кв. м составляет 75-80 тыс. руб., да к тому же каждый застройщик устанавливает определенный уровень рентабельности. Однако в столице тоже можно найти новостройки подешевле. В таунхаусах или квартирах бизнес-класса площадью 180-250 кв. м, построенных на самых удаленных окраинах, цена за метр «дешевле себестоимости», но стоимость всего жилья довольно высока.

Станет ли миф реальностью?

Итак, цена 30-40 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве – мечты или реальность? Есть ли способ добиться этого фантастического уровня? Мнение застройщиков – есть. Но это возможно лишь в том случае, если со стороны правительства будут предприняты все меры для решения этой непростой задачи. Необходимо сделать процедуру получения исходной разрешительной документации максимально простой, выделять бюджетные ассигнования на развитие инфраструктуры, сократить долю города (передаваемые городу квартиры или денежное выражение их стоимости).

Необходимо учитывать, что себестоимость подразделяется на общую и строительную. Строительные расходы включают в себя затраты на разработку проекта, получение разрешений, согласования и строительно-монтажные работы. Эти расходы как раз и составляют около 35,1 тыс. руб. за метр. Но, кроме этого, в общую стоимость входят внутренние затраты компании, величина привлеченных средств. Не меньше трети себестоимости составляет платеж за землю и различные отчисления на нужды города.

К большому сожалению, власти не стремятся облегчить жизнь застройщикам. Их цель – выжать из них как можно больше. Но, в конечном счете, платят за это покупатели. Отчисления дают возможность пополнять городской бюджет, но недвижимость от этого только растет в цене. С приходом кризиса чиновникам все-таки пришлось оказать поддержку застройщикам, чтобы снизить цены. Уже можно отметить уменьшение требований по отчислениям на развитие инженерной и социальной инфраструктуры и оплате доли города со стороны местных администраций. Ранее заключенные инвестиционные контракты не получили вышеуказанные послабления.