Договор уступки прав требования: покупка новостройки у инвестора

• Поделиться:

Купить новую квартиру можно не только у компании застройщика, но и у частного лица. Например, у инвестора, который приобрел данную недвижимость на ранней стадии строительства и теперь продает ее по более высокой цене в почти готовом доме. В такой ситуации покупка будет оформляться через договор уступки прав требования. Стандартный договор купли-продажи получится использовать лишь в том случае, если дом уже сдан и квартира оформлена в собственность.

Что представляет собой договор уступки прав требования?

Договор переуступки прав, по-другому называемый договором цессии, регламентируется ГК РФ, а при покупке объекта долевого строительства – также законом 214-ФЗ. Согласно договору уступки, от одного лица к другому передаются права на объект долевого строительства и все сопутствующие обязательства. То есть, как и в случае с договором долевого участия в строительстве, вы берете на себя обязательство выплатить деньги за недвижимость, а компания-застройщик – построить и передать вам квартиру. Если застройщик работает по 214-ФЗ, то договор уступки прав требования будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Нужно отметить, что договор цессии также может использоваться компаниями, реализующими строящееся жилье по предварительному договору купли-продажи. Однако это более рискованный вариант, поскольку по договору уступки в данном случае вы получите лишь право на заключение основного договора купли-продажи. При этом, как и предварительный договор купли-продажи квартиры, договор переуступки прав не будет подлежать обязательной регистрации, что повышает вероятность использования мошеннических схем.

Как правильно составить договор уступки прав требования?

Договор цессии должен включать в себя описание предмета уступки (недвижимость и ее характеристики) и сумму, уплачиваемую за передачу прав требования. Нужно внимательно изучить документы, на основе которых "продавец" имеет право на данный объект – договор ДУ или предварительный договор купли-продажи, обратить внимание на сроки передачи объекта и отсутствие на него прав требования со стороны третьих лиц. Согласие со стороны застройщика на сделку обязательным не является, если иное не указано в правоустанавливающих документах (ДДУ, предварительный договор).

Очень важный момент – нужно выяснить, не находится ли объект недвижимости в залоге. Если человек покупал квартиру в ипотеку, то приобрести ее вы сможете лишь после уплаты кредита или перевода долга на нового участника долевого строительства. Таким образом, для заключения договора уступки прав требования вам понадобится документ, свидетельствующий о погашении кредита, либо согласие банка на перевод долга на покупателя.

Приобретать новостройку по договору цессии настоятельно рекомендуется лишь в случае, если строительство ведется по 214-ФЗ. Типовые формы договора, как правило, имеются у каждого застройщика или агентства недвижимости. Следует знать, что передача прав происходит только после регистрации договора уступки прав требования. Покупателю стоит убедиться, что прежний дольщик известил застройщика о покупке в письменной форме.